廣州市物業管理政策法規問答

 

 

 

廣州市物業管理

政策法規問答

 

 

 

業主共同決定的事項有哪些?

答:根據《廣州市物業管理條例》第二十二條規定,下列事項由業主共同決定:

(一)制定和修改業主大會議事規則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

(九)物業服務區域調整、業主自行管理、物業服務合同、物業服務費、共有資金、業主委員會委員及專職工作人員補貼標準等有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定本條第一款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定本條第一款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。業主大會不得授權、委托業主委員會、物業管理委員會等其他主體決定本條第一款規定的事項。

 
 

 

業主如何成立業主委員會?

答:根據《廣州市物業管理條例》第四十七條和第四十八條規定,符合法定條件的,先由鎮人民政府、街道辦事處根據業主申請組織成立物業管理委員會,再由物業管理委員會組織召開業主大會選舉產生業主委員會。

 
 

 

業主申請成立物業管理委員會的條件有哪些?

答:根據《廣州市物業管理條例》第四十七條規定,符合下列條件的,鎮人民政府、街道辦事處應當自收到業主申請之日起六個月內組織成立物業管理委員會:

(一)已劃定物業服務區域;

(二)已交付使用的專有部分面積達到建筑規劃總面積百分之五十以上;

(三)未成立業主委員會,或者需要換屆選舉業主委員會;

(四)占業主總人數百分之十以上的業主申請。物業管理委員會自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責,并在十日內與業主委員會辦理移交手續后解散。

 
 

 

物業管理委員會的職責有哪些?

答:根據《廣州市物業管理條例》第四十八條規定,物業管理委員會依法履行下列職責:

(一)負責籌備成立業主委員會;

(二)組織換屆選舉業主委員會;

(三)組織召開業主大會會議;

  (四)  根據業主大會的決議、決定,辦理物業管理相關事務。

 
 

 

業主大會會議的召開形式有哪些?

答:根據《廣州市物業管理條例》第三十條和三十一條規定,業主大會會議可以采用電子投票、書面征求意見和集體討論的形式表決事項。業主大會應當優先采用電子投票形式進行表決。

 
 

 

業主委員會應當向全體業主公布哪些信息?

答:根據《廣州市物業管理條例》第三十五條第(九)項規定,業主委員會每半年公布業主委員會委員、候補委員交納物業服務費、停車服務費的情況。根據《廣州市物業管理條例》第四十一條規定,業主委員會應當向全體業主公布下列信息:

(一)業主委員會的委員和專職工作人員的姓名、職務、聯系方式等信息;

(二)管理規約、業主大會議事規則;

(三)業主大會、業主委員會的決定;

(四)物業服務合同;

(五)業主委員會工作經費的預算和結算情況;

(六)業主大會決定由業主委員會管理維修資金或者共有資金的,維修資金或者共有資金的籌集、使用、管理等情況;

(七)按照法律、法規等規定以及管理規約、業主大會議事規則的約定,應當向業主公布的其他信息。

本條第一款規定的信息有變更的,業主委員會應當自變更之日起七日內重新公布。業主委員會未按照本條規定公布相關信息的,由鎮人民政府、街道辦事處責令其限期公布,并通告全體業主。

 
 

 

物業服務人應當在物業服務區域公開并及時更新的信息有哪些?

答:根據《廣州市物業管理條例》第六十八條規定,物業服務人應當按照下列規定在物業服務區域內公開并及時更新有關信息:

(一)在樓宇的大堂或者入口處張貼物業服務人名稱、服務電話;

(二)在收費地點張貼企業營業執照、服務事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準和方式;

(三)在電梯內張貼電梯維護保養單位的名稱、聯系電話和應急處置措施等;

(四)在顯著位置張貼消防、安防、供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視等共用設施設備安全警示標志、人民防空工程標志牌和應急處置聯系電話等;

(五)在顯著位置張貼服務履行情況、維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況;

(六)按照法律、法規等規定以及管理規約的約定,在顯著位置張貼應當向業主公布的其他信息。

 
 

 

物業服務費的公布和審計有哪些要求?

答:根據《廣州市物業管理條例》第七十條規定,物業服務人應當每年向全體業主公布物業服務費年度預決算,每季度公布物業服務費的收支情況。業主、業主大會或者業主委員會對公布的物業服務費的年度預決算和收支情況提出異議的,物業服務人應當自收到異議之日起七日內書面答復。業主委員會可以聘請專業機構對采取酬金制的物業服務費收支情況進行審計,物業服務人應當予以配合。

 
 

 

全體業主所有的共有資金包括哪些?

答:根據《廣州市物業管理條例》第九十四條規定,物業服務區域內依法屬于全體業主所有的共有資金包括:

(一)利用共用部位、共用設施設備經營產生的收入,在扣除合理成本之后所得收益;

(二)管理規約、業主大會議事規則約定或者業主大會決定由全體業主共同分攤繳交的費用;

(三)共用部位被依法征收的補償費;

(四)共有資金產生的孳息;

(五)其他合法收入。

 
 

 

共有資金的管理?

答:根據《廣州市物業管理條例》第九十五條規定,共有資金的管理單位和財務管理制度,由業主共同決定。一個物業服務區域應當開立一個共有資金賬戶,賬戶開戶單位是共有資金管理單位,不得以個人名義開立共有資金賬戶。共有資金管理單位應當將全部共有資金存入其開立的共有資金賬戶。業主大會決定新共有資金管理單位的,原共有資金管理單位應當自業主大會決定生效之日起三十日內,將所有共有資金轉入新共有資金管理單位開立的共有資金賬戶。共有資金管理單位應當按照《中華人民共和國會計法》等相關規定和共有資金財務管理制度,設置會計賬戶,進行會計核算,制作并妥善保管會計憑證、會計賬薄、財務會計報告等會計資料。共有資金管理單位不得偽造、變造、隱匿、故意銷毀共有資金的會計資料。

 
 

 

十一

共有資金的用途有哪些?

答:根據《廣州市物業管理條例》第九十六條規定,共有資金用于物業管理的下列支出:

(一)補充維修資金;

(二)共用部位、共用設施設備的維修養護費用和專項財產保險,但物業服務合同另有約定的除外;

(三)業主委員會的辦公經費,業主委員會委員的補貼,業主委員會專職工作人員的薪酬,召開業主大會會議所需費用;

(四)對共有資金的審計費用;

(五)業主共同決定用于物業管理的其他費用。物業服務合同或者管理規約可以約定共有資金的用途。共有資金管理單位可以制定共有資金使用規則或者年度使用計劃,經業主大會決定后使用共有資金。未經業主共同決定,不得使用共有資金。任何單位和個人不得挪用、侵占共有資金。

 
 

 

十二

共有資金收支情況公布和審計的要求有哪些?

答:根據《廣州市物業管理條例》第九十七條規定,共有資金管理單位應當向業主每季度公開共有資金的收支情況。業主、業主委員會、物業管理委員會或者居民委員會對共有資金收支情況提出異議的,共有資金管理單位應當自收到異議之日起七日內書面答復。業主委員會、物業管理委員會或者居民委員會可以聘請專業機構對共有資金的收支情況進行審計,共有資金管理單位應當依法配合。

 
 

 

十三

物業服務費和共有資金信息公開還有哪些具體要求?

答:按照廣州市住房和城鄉建設局《關于做好物業服務區域內物業服務費和共有資金信息公開工作的通知》要求,物業服務人、業主委員會應當在每年的4月、7月、10月和次年1月,采取書面通知、在物業服務區域內顯著位置公布或者按照管理規約、業主大會議事規則約定的其他方式向業主公開上季度的相關信息。物業服務人公開的信息包括:1.物業服務費的收支情況;2.物業服務人管理的共有資金收支情況。業主委員會公開的信息包括:業主委員會管理的共有資金收支情況。

 
 

 

十四

業委會委員的禁止行為?

答:根據《廣州市物業管理條例》第四十二條規定, 業主委員會的委員、候補委員、專職工作人員應當遵守法律、法規和管理規約、業主大會議事規則,不得有下列行為:

(一)挪用、侵占業主共有財產,未按照規定移交屬于業主大會和業主委員會的有關財物;

(二)索取、非法收受建設單位、物業服務人或者有利害關系業主提供的利益或者報酬;

(三)利用職務之便要求物業服務人減免物業服務費;

(四)違反物業服務合同拒不交納物業服務費;

(五)泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動;

(六)偽造或者指使他人偽造業主的選票、表決票、書面委托書或者業主簽名,冒充業主或者指使他人冒充業主進行電子投票;

(七)未妥善保管會計憑證、會計賬簿、財務會計報告等會計資料,偽造、變造、隱匿、故意銷毀會計資料或者不按照規定提供、移交會計資料;

(八)未按照本條例規定刻制、使用、移交業主大會或者業主委員會印章;

(九)損害業主共同利益或者未正當履行其職責的其他行為。

業主委員會的委員、候補委員有本條第一款規定行為之一的,業主委員會應當自發現之日起十日內召開業主委員會會議,作出中止其委員職務的決定,并提請業主大會會議決定終止其委員職務,但已按本條例第四十三條規定自行終止職務的除外。

專職工作人員有本條第一款規定行為之一的,業主委員會應當自發現之日起十日內召開業主委員會會議作出終止其職務的決定,并將決定通告全體業主。

 
 

 

十五

物業服務人未依法公布物業服務費收支情況的法律責任是什么?

答:根據《廣州市物業管理條例》第一百零三條規定,物業服務人未依法公布物業服務費的收支情況、未按時書面答復異議或者不配合審計的,由區房屋行政主管部門責令限期改正;逾期未改的,處以一萬元以上十萬元以下罰款。

 
 

 

十六

單位或個人違反共有資金管理規定的法律責任有哪些?

答:根據《廣州市物業管理條例》第一百零八條規定,未按照規定開立共有資金賬戶或者存放共有資金,未經業主共同決定擅自使用共有資金,未按照規定公開共有資金收支情況,未按照規定答復異議,或者未依法配合審計的,由區房屋行政主管部門責令限期改正,給予警告;逾期未改的,處以十五萬元以上三十萬元以下罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。對業主委員會的罰款由直接負責的業主委員會委員分攤。單位或者個人未按照規定設置共有資金會計帳戶,未按照規定保管共有資金會計資料,或者偽造、變造、隱匿、故意銷毀共有資金會計資料的,依照《中華人民共和國會計法》相關規定予以處罰。單位或者個人挪用、侵占維修資金或者共有資金的,由區房屋行政主管部門給予警告,沒收違法所得,并處挪用、侵占數額二倍以下罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

 
 

 

 
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發布時間:2022-07-26 15:33
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